相続した土地の評価が高すぎる!? 江東区で相続税が発生しやすい理由とは

東京都江東区は、再開発や地価上昇の影響により「思ったより相続税が高かった」という声が増えていると指摘される地域の一つです。都心に近く交通アクセスも良いため、住宅地としての人気が高い一方で、土地の評価額が上昇し、相続税の課税対象となる家庭が多く見られます。「うちは普通の家だから関係ない」と考えていた人が、実際に申告義務があると知って驚くケースも少なくありません。本記事では、江東区で相続税が発生しやすい理由と、その対策について詳しく解説します。

江東区の地価上昇が相続税を押し上げている

江東区の地価は、近年一貫して上昇傾向にあります。特に豊洲・東雲・有明といった湾岸エリアは、再開発によって高層マンションや商業施設が増え、人気の居住地として注目を集めています。2025年の公示地価では、江東区全体で前年比約10％（平均78.66万円/㎡）の上昇が見られ、都内でも上昇率の高いエリアのひとつとされています。

相続税の計算に使われる「路線価」は、公示地価などの動向を踏まえて毎年見直されます。つまり、土地の時価が上がれば相続税評価額も上昇しやすいという仕組みです。これにより、同じ面積の土地でも10年前と比べて相続税額が大きく変わることがあります。特に東陽町・木場・門前仲町など、交通の利便性が高い地域では評価額が上がりやすい傾向にあります。

江東区で「普通の家でも相続税がかかる」とされる理由

相続税には「基礎控除」という非課税枠があります。計算式は以下のとおりです。

3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

たとえば、相続人が2人の場合、基礎控除額は3,000万円 + 600万円×2 = 4,200万円となります。しかし、江東区の住宅地では、土地だけで4,000万円を超えるケースも珍しくありません。特に駅近や大通り沿いの物件は評価額が高く、これに預貯金や生命保険などの金融資産を加えると、課税ラインを超える可能性があります。

さらに、江東区では一戸建てだけでなく、分譲マンションの敷地権の持ち分にも相続税が課されます。土地の一部しか所有していなくても、全体の評価額が高ければ相応の税負担が生じます。また、2024年以降は区分所有補正率の適用が始まり、マンション評価が市場実勢により近づくケースも出てきています。

相続税が発生しやすい家庭の特徴

江東区で相続税の対象になりやすいのは、以下のような家庭です。

土地付き住宅を所有している：土地の評価額が高くなりやすい。
分譲マンションを複数保有している：敷地権分を含めて課税対象。
預貯金・保険などの金融資産が多い：不動産以外の資産も加算される。
親が長年同じ家に住んでいる：土地の評価が上がり続けている場合が多い。

また、地価の上昇により「以前は非課税だったが、今は課税対象になった」と指摘される家庭も増えています。特に、木場・東陽町・清澄白河などは地価上昇の影響を受けやすく、固定資産税や相続税の負担が増えている地域です。

節税に使える3つの制度

小規模宅地等の特例

自宅や事業用の土地については、一定条件を満たせば相続税の評価額を最大80％減額できます（居住用土地は330㎡まで）。たとえば、相続人が同居していた場合や、一定期間内に居住を継続する場合などが該当します。

配偶者控除

配偶者が相続する財産については、1億6,000万円または法定相続分のいずれか多い金額までは非課税になります。共働き世帯が多い江東区では、この控除を利用することで大幅に税負担を軽減できるケースがあります。

生前贈与・相続時精算課税制度

親が生前に資産を子に贈与することで、相続発生時の課税額を抑える方法です。住宅取得資金贈与の非課税制度（省エネ等住宅で1,000万円、その他住宅で500万円・令和8年末まで延長）を活用すれば、非課税で移転できる場合もあります。ただし、制度を誤って利用すると逆に課税リスクが生じるため、税理士など専門家に相談することが重要です。

江東区で相続税対策を進めるためのポイント

資産を「見える化」する
不動産・預貯金・保険など、すべての資産を一覧にして整理しましょう。土地の評価額は路線価図や不動産会社の査定で確認できます。
相続登記を早めに済ませる
名義変更を放置すると、将来的に相続人が増え、話し合いが難航します。登記の義務化にも対応する形で、早めの手続きを心がけましょう。
納税資金を確保しておく
不動産は現金化に時間がかかるため、相続税の納付期限（10か月以内）に間に合わないリスクがあります。生命保険の活用や一部売却も検討しましょう。
専門家に相談する
江東区では税理士や司法書士による無料相談会が定期的に開催されています。複雑なケースは早めに専門家へ相談し、節税と納税資金計画を同時に進めることが大切です。