江東区で相続した不動産を売るときの注意点——税金・手続き・タイミングを徹底解説

「親から相続した家をどうすればいいのか分からない」

——江東区でも、こうした悩みを抱える人が増えています。相続した不動産は、思い出の詰まった家である一方、管理や税金の負担が重くなりやすい資産でもあります。特に江東区のように地価が上昇している地域では、相続後に売却を検討するケースが多く見られます。

しかし、相続不動産を売る際には、税金・登記・時期の選び方など、注意すべきポイントが数多くあります。

本記事では、江東区で相続した不動産を売るときの流れと注意点をわかりやすく解説します。

相続不動産を売る前に確認すべき3つのこと

相続登記を完了させる

2024年4月から、不動産の相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。名義が故人のままでは売却手続きが進められないため、まずは登記を完了させましょう。司法書士に依頼すれば、戸籍収集や相続関係説明図の作成などを代行してもらえます。

遺産分割協議を済ませる

相続人が複数いる場合は、誰が不動産を相続するかを話し合い、全員の同意を得る必要があります。話し合いの結果は「遺産分割協議書」として書面に残し、全員の署名・押印を行います。売却金を分ける場合も、協議内容を明確にしておくことでトラブルを防げます。なお、共有持分のみの譲渡は例外的に可能ですが、実務上は全員の同意を得て進めるのが一般的です。

不動産の現況を把握する

建物の築年数、修繕履歴、耐震性、権利関係などを調べましょう。特に江東区では古い木造住宅や再建築不可物件が見られ、売却価格に影響し得ます。近年では、不動産会社による「現況調査」や「インスペクション（建物診断）」を依頼する人も増えているとされています。

売却時にかかる主な税金

相続不動産の売却では、次のような税金が発生します。

譲渡所得税

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して課税されます。

計算式は次のとおりです：
譲渡所得＝売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

取得費は、購入時の価格に加え、登記費用や仲介手数料、リフォーム代なども含まれます。相続の場合は、被相続人の取得費を引き継ぐ形になります。

また、所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」となり、税率は約20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）です。5年以下なら「短期譲渡所得」となり、約39.63％の税率が適用されます。

相続税の取得費加算

相続税を支払った場合、その金額の一部を取得費に加算できる制度があります（相続税の取得費加算）。相続から3年10か月以内に売却した場合に適用されるため、相続直後に売却する場合は必ず確認しましょう。

住民税・印紙税など

売買契約書には印紙税がかかります。また、翌年の確定申告で住民税の申告も必要になります。確定申告を怠ると延滞税や加算税が発生するため注意が必要です。

売却の流れと手続き

不動産会社に査定を依頼する
江東区内の物件はエリアによる価格差が大きいため、複数社に査定を依頼し、相場を把握しましょう。近年はAI査定サービスも普及しており、簡易的に目安価格を知ることも可能です。
媒介契約を結ぶ
売却を依頼する会社を決めたら、専任または一般媒介契約を締結します。手数料は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が上限です。
販売活動・内覧対応
売却活動では、広告・内覧・価格交渉などが行われます。築古物件では、リフォームやホームステージングによって印象を良くする方法も効果的です。
売買契約・引き渡し
売買契約書を締結し、手付金の授受を行います。決済・引き渡し時には司法書士が立ち会い、名義変更を行います。
確定申告を行う
売却翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行い、譲渡所得を申告します。税理士に依頼すれば控除の適用や書類作成をスムーズに進められます。

売却タイミングの考え方

江東区は地価上昇傾向が続いていますが、今後の市場動向によっては一時的な調整局面もあり得ます。売却タイミングを考える際は、以下を目安にしましょう。

相続発生から3年10か月以内：取得費加算を利用できる期間。
固定資産税の基準日（1月1日）前：年内に売却すれば翌年度の固定資産税負担を軽減可能（ただし、実際の負担は契約上で日割精算するのが一般的）。
建物の老朽化が進む前：築年数が古くなるほど売却価格は下がりやすい傾向があります。

また、江東区の再開発やインフラ整備（東陽町駅周辺整備、湾岸地域の再開発など）に合わせて売却時期を検討することで、より高値で売れる可能性もあります。

売却時のトラブルを防ぐポイント

相続人全員の同意を得てから売却する
一人でも反対すると契約が無効になる場合があります。事前に全員の署名・押印を得ること。
境界や権利関係を明確にする
隣地との境界が不明確なまま売却すると、後々トラブルになる恐れがあります。測量士に依頼して確定測量を行うのが望ましいです。
建物の瑕疵（かし）を正直に伝える
雨漏り・シロアリ・地盤沈下などを隠して売却すると、契約不適合責任を問われる可能性があります。事前にインスペクションを実施するのが安心です。