相続不動産を売却して遺産分割する方法はある？売却した際の課税について

こんにちは。

江東区・相続申告コンシェルジュ

大倉公認会計士税理士事務所の大倉です。

不動産を相続する際、そのまま物件を相続することも出来ますが、相続人が複数人いる場合は売却して遺産分割する方法もあります。

しかし、売却する際には税金がかかります。

そこで今回は、相続不動産を売却して遺産分割する方法や、売却した際の課税について解説しましょう。

遺産相続した不動産4つの分割方法

相続した不動産を分けるには、4つの方法があります。

相続不動産の分割としては以下のとおりです。

• 現物分割
• 代償分割
• 共有分割
• 換価分割

 

それぞれについて紹介しましょう。

現物分割

土地や建物をそのまま相続人の間で分割する方法です。

一般的な方法ですが、価値の異なる不動産を分割するときに不平等感が生じる可能性があります。

代償分割

特定の相続人が特定の財産を相続する代わりに、他の相続人に「代償金」を支払う方法です。

これにより、価値の大きく異なる不動産を分割することができますが、相続人の中に現金の余裕が必要です。

共有分割

複数の相続人が一つの不動産を共有する方法です。

たとえば、アパートやマンションなどの共有権を持つイメージです。

共有者同士での意思決定や協力が必要です。

換価分割

不動産を売却し、得られた売却費用を相続人の間で分ける方法です。

たとえば、夫婦と子どもがいる家庭で片方の親が亡くなり、その人が不動産を持っていた場合です。

売却益が4000万になった場合、法定相続分に基づいて配分されますが、遺言によって異なる場合もあります。

相続した不動産の売却は遺産分割協議

相続した不動産を売却する場合は、まず遺産分割協議書を作成します。

なお、法律上、換価分割や代償分割などの分割方法を選択した場合の売却期間には明確な規定はありません。

それぞれについて紹介します。

1．換価分割

遺産を現金化する方法で、現物を希望する相続人がいない場合や経済的に代償分割が難しい場合に選択されます。

現金化後の配分は、相続人同士が任意で決めることができます。

2．代償分割

相続人のうちの1人または数人が相続し、その他の人に対して代償金を支払う方法です。

この方法を選択する場合には、金銭的に相当余裕が無ければ難しいでしょう。

不動産は、金額は数百万から数千万円に及ぶことがあり、金銭的な余裕が必要です。

 

共有分割した不動産は売却できる？

共有分割した不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。

つまり、共有者の中に一人でも「売りたくない」という人がいれば、不動産を売却することはできません。

ただし、自分の持ち分である「共有持ち分」は売却可能です。

 

しかし、一棟の建物など共有物件の持ち分を他の相続人と共有することはあまり好まれません。

そのため、持ち分を他の相続人に売却するのが現実的な解決策といえます。

相続不動産を売却する際の課税

一般的に、相続不動産を売却する際には、収入印紙代、登録免許税、そして譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は、相続した不動産を売却して得た利益に対する所得税および住民税のことです。

ただし、相続した不動産を売却する場合、売却価格から取得費用と売却にかかる費用を差し引いた金額が低い場合、譲渡所得税は課税されません。

譲渡所得税が発生する場合、不動産を所有していた期間が売却年の１月１日現在で５年以上であるかどうかによって、適用される税率が異なります。

所有期間が５年を超える場合は「長期譲渡所得」、５年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。

相続した不動産の分割は難しい！迷ったら専門家へ

相続不動産の分割は複雑です。

相続人の中に余裕がある人がいたら現金を支払ってもらう代償分割を選択できますが、もしも数千万単位の現金を払うことになったら支払うのが難しくなります。

不動産の分割は、意思決定の際に揉めてしまいやすい案件でもあるのです。

ようやく売却に持ち込めても、事務手数料や税金の負担があります。

 

相続の申告でお困りの方は

相続申告コンシェルジュにご相談ください。

フォームからのお問い合わせはこちら。

※24時間受付中

 

お電話でもお気軽にどうぞ！

03-6666-1954

※受付時間 9：00〜18：00（土・日・祝日休）