相続せずに家の解体は可能？解体には相続人の同意が必須

こんにちは。

江東区・相続申告コンシェルジュ

大倉公認会計士税理士事務所の大倉です。

相続において、不動産の相続は難しい問題です。

そこで今回は、相続せずに家の解体は可能なのかについて解説していきましょう。

相続せずに解体するには、相続人全員の合意が必要

原則として、建物は相続せずに無断で解体をすることはできません。

不動産は土地に関しては地価の変動と共に多少上下することはありますが、建物は時間の経過とともに劣化することにより価値が下がっていきます。

建物が建ってから30年40年と経過し老朽化をし、私たちが親世代から相続をする頃には価値はほぼない無価値物の建物とされますが、そのような建物でも遺産分割の対象となるのです。

■価値がなくても遺産分割の対象になる

時間の経過とともに価値が無くなった建物でも遺産分割の対象となります。

遺産分割とは、亡くなった被相続人が死亡した際に、一旦は財産を相続人全員の共有財産とし、各相続人同士での話し合いにより配分していくことです。

この遺産分割をするまでは、相続人全員で一つの不動産を共有している状態です。

このような場合は、相続人全員の同意を得るか、遺産分割協議を行い、建物と土地を取得した後に取り壊す必要があります。

自治体命令で相続せず解体するなら、合意は必要はない

例外のケースとして、自治体から行政代執行という強制的な解体の命令を受けている場合には相続人から合意を得ずとも解体することが可能となります。

この行政代執行により、特定空き家という地域の景観や治安を著しく損なう空き家を強制的に解体することができるのです。

あまりに管理が行き届いていないゴミ屋敷や、敷地内に勝手に人が入れてしまうような土地家屋などはトラブルの原因となりますので、この行政代執行に指定される可能性があります。

相続せずに解体する際のその他の注意点

相続をせずに建物を解体する場合には、以下の注意点があります。

• 土地の名義人を確認する
• 解体を検討する建物の住宅ローン残高を把握

 

土地と建物はそれぞれ所有者の名義が分かれていることがあります。

実家の土地の名義人が両親だと思っていたら、実は祖父母名義になっているケースはよくあります。

また、住宅ローンが残っている場合には、銀行などの金融機関が建物の抵当権を持っている可能性があります。

抵当権付きの家とは、建物や土地が住宅ローンの返済の担保となっているケースです。

この抵当権がついたまま建物を勝手に解体してしまうと、返済に関して金融機関とトラブルになる可能性があります。

 

勝手に壊した場合に起こる問題

もしも同意を得ていない状態で建物を壊した場合ですが、他者の共有持ち分を侵害することになります。

これは民法709条の不法行為に該当し、損害賠償請求の問題に発展することもあります。

時間の経過とともに価値が低くなった無価値の建物ならば金銭価値が無いので直接的な損害は無いと感じられるかもしれませんが、人によってはその親子で住んでいた建物に愛着があるなどのケースもありますし、価値が完全にゼロになっていない場合もあります。

このように建物を他の相続人の同意を得ずに解体した場合には、悪質な場合には刑法260条の建造物損壊罪にも該当し、懲役5年以下の刑が科される可能性もあるので注意が必要です。

 

相続した建物の解体は相続人で話し合いをしよう

たとえ愛着のある家でも相続人それぞれの意向があり、不動産を売却したい、誰かが引き継いで代々続く土地家屋を守りたいなどさまざまな考えがあるでしょう。

不動産の取り扱いについては、相続人同士でよく話し合いすることが大切です。

スムーズな相続をするためには専門家の力を借りることも検討してください。

 

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