相続における不動産評価額について｜計算方法と相続税を減額できるケース

こんにちは。

江東区・相続申告コンシェルジュ

大倉公認会計士税理士事務所の大倉です。

遺産相続で不動産を相続する場合、相続税がいくらになるのか、どのように計算したらいいのかという問い合わせは多くあります。

今回は、相続における不動産評価額について解説します。

あわせて、相続税の計算方法と、相続税を減額できるケースについても紹介しましょう。

相続税申告においての不動産評価額とは？

相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算するときの基準となる価格です。

相続税を申告する際に不動産は相続税評価額で遺産目録に記載します。

不動産評価額は、土地については定められた計算方法で算出し、建物については固定資産税評価額をそのまま使用するのが一般的です。

不動産（土地・建物）の相続時は評価額が財産の価値となり、相続する不動産の価値は“相続税評価額”と呼ばれます。

不動産の相続税評価額の計算方法は以下の通りです。

不動産相続において、相続税は相続する不動産の評価額と税率によって決まります。

それぞれの計算式で不動産の相続税評価額を大まかに算出可能です。

相続における土地評価額の種類としては主に以下の2つがあります。

それぞれ詳しく解説しましょう。

路線価方式における土地の価額は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。

倍率方式とは、固定資産税評価額に評価倍率を乗じて相続税評価額を算出する方法です。評価倍率は国税庁ホームページの「評価倍率表」に掲載されており、年分・地目・地域によって適用する倍率は異なります。

相続財産の評価額を減額できるケースは、主に以下の場合に多いです。

それぞれのケースについて紹介しましょう。

相続税における不動産評価は、基本的に時価の約60～70%になります。

相続した不動産が賃貸用の建物の場合は、固定資産評価額の7割程度、自己使用の場合には時価の約7割程度が目安といえるでしょう。

たとえば1億円の財産を現金で相続した場合は、評価額がそのまま1億円にかかりますが、1億円の不動産物件を相続した場合には、評価が7割程度と低くなり節税効果が見込めます。

小規模宅地の特例とは、一定の条件に当てはまる小規模宅地は評価額が最大で80%減額できる制度です。

この特例は、高額な税負担により自宅を手放さなければならない事態を考慮し、配偶者などの残された家族が自宅に住み続けられるように創設されました。

小規模宅地の特例を特定居住用宅地等のケースで利用する際の要件は以下のとおりです。

小規模な住まいの場合、家族や親族は相続の際に、評価額が下がった状態で引き継ぐことができます。

この小規模宅地等の特例は、以下のように不動産の種類や面積によって減額割合が異なることも知っておきましょう。